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古家の売却は、取壊して売地で？

築後年数が経った住宅の売却依頼相談をいただく時、
「先に上物を取り壊して更地にした方が売り易いと聞いたのですが・・」
と尋ねられることが多くあります。

確かに更地にすれば、見た目にもすっきりとして、古家の状態に比べて買いの引き合いも多くなりそうな印象を持ちます。
しかしこの事は一概に言えず、私は、
「お家の程度はどうですか？」
 「これまで補修履歴はありますか？」
「建物の程度にも因るので、性急に壊すことなどせず一度拝見させてください」と答えます。

二十年以上経った古家を土地として実際に取引するとなった場合、その評価というものは、大雑把にいって先ず公示価格や固定資産評価額、路線価、流通事例等を元に割り出した土地評価額というものから、不要である古家の解体費用を差し引いたものが実際の査定額(取引想定、買いの検討額)となります。

例えば土地の評価が坪20万で60坪あるとすると、
60坪×20万=1200万
(東京や大阪等の中央からすると驚く程の安い坪単価ですが、土地余り買い手市場の地元では、住宅地での平均坪単価は、一部の人気地区を除いてまだ安くなっています。)
建坪30坪程の木造家屋を坪当たり3万の解体費用とすると、100万を査定額から割引くことになり、1200万−100万の=1100万が実質評価となるのです。

注意しなければならないのは、物件売り出しに当たって建物を取り壊して更地を先行した場合、土地はその時点で住宅に供された土地ではなくなるということ。
住宅の敷地に供されている土地については、固定資産税の軽減措置があり、200㎡以下については通常の6分の1に軽減されています。
これが更地になった途端上がる(元に戻る)ということになるのです。

もう一点大切なことがあります。
所有者自身がこの不動産に居住している場合、居住用財産の売却として実質利益に対して不動産譲渡所得税の3000万控除が適用(転居した場合、転居してから3年後の12月31日迄に譲渡)されますが、更地とした場合、取壊し後1年以内に譲渡しなければ、この控除の適用を受けることができません。
尚、取壊し後に敷地を駐車場にしたり貸し付たりすると特例の適用は受けることができなくなります。
三十年も経った住宅を処分する場合、建物の取得価格は減価償却計算されるとともに、取得時の土地が随分と安かったり、相続したものであえうとか、取得時価格不明による売買価格の5%(取得価格)計算の対象となると、相応の利益が出て譲渡所得税を支払うことにもなります。

1.取壊し費用負担先行
2.居住用財産を売った場合の特例不適
3.住宅用地の固定資産税特例不適

以上のような事が注意点。

さて、古家を壊して更地にするとして、市場が縮小して買手市場の今日、開発された新興住宅地においても数多く空地は存在するわけです。
価格も下落、選択肢の多くある中でポツんと一区画更地が出たとして、余程の人気地区か便利性に富むか、近くに肉親が住んでいるか、あるいは余程坪単価が安いかでなくては直ぐに売れるものではないでしょう。
これらはあくまで地元を事例にしているわけですが。

もし、建物が築後年数が経過しているにも拘らず、補修履歴もあってよく手入れされた程度良好な物件だったとしたら・・
不動産の対象は「土地」ではなく「戸建」と成り得るのです。

仮に先に示した
土地評価1200万−解体費用100万=1100万(査定額)
★実際には、希少地でもない限り、流通性比率の減点をみなけらばならず、最終的の取引額はまだ下がる可能性もあるのです。

しかし、建物が十分利用できる住宅対象となれば、
土地評価の1200万を基準として、二十年以上経過し担保計算上償却した上物が、全くのゼロにはならず、付加価値さへ持つということなのです。
すなわち、実質査定額1100万の土地が、解体費用負担もなく流通性比率も下げられずに1200万相当で売却できる可能性を持つのです。
これは、中古市場における手頃感と魅力が、この対象物件にあるかどうかに因るのですが。

改めて、地元北九州市を対象に記していけば、
一般的住宅地の坪単価は15〜20万。
新築建売においては、上限を1000万以内に収め、新築価格を3000万を切った総額2700万程度の割安感を出しています。
中古で2000万近くになれば、余程築浅か質が良く買得感があるものでない限り、設備や融資条件を含め、検討視野は新築になります。

一般的中古住宅の引合い価格帯は、築後20年未満の1500万前後の程度良好なものとなります。

さて、築後20年以上経った古家。
既に建物評価はゼロで売却対象は「求！土地」の人。
一見売地としての販売対象物件が、その程度如何によって「売家」になるのです。

中古マンションの売れ筋価格帯は、築後20年未満で維持管理良く1000万を切ったもの。
これらマンショを比較対象として土地付きである戸建の1200万は大いに魅力的であるわけです。
交通、買物、道路付き、基本的なものを押さえたまだまだ十分利用できる、P付き管理費なしの1200万の戸建。
支払いも20年ローンで60,000円程度。
実際に堅実な若い方なども、少し手を入れ、この手の物件を購入対象とされるケースも多々あります。

★「古家の売却は、安易に売地と決めつけるな」ということでしょうか。

不動産取得における軽減税適用要件

不動産を取得したときに掛かる税金には下記等があります。
■印紙税■登録免許税■不動産取得税■住宅ローン控除■贈与税■相続税

さて、居住用不動産取得時における登録免許税・不動産取得税・住宅ローン控除・相続時清算課税制度の選択特例。
これらについては、特定の場合、要件を充たせば税の軽減適用があります。
数々あるそれら適用要件のなかに、築年数に関わる項目がありますが、これが少々紛らわしいのです。
ここでは中古住宅用家屋の取得を対象に、あくまで築後年数に限ってということで、少々要約してみます。

●登録免許税については･･下記のイ・ロいずれかに該当すること
　イ．木造等非耐火建築物は取得日時点で築後20年（マンション等耐火建築物は25年）以内
　ロ．築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの
●不動産取得税については･･次の（１）～（３）の内、１つに該当するもの
　（１）木造等非耐火建築物は取得日時点で築後20年（マンション等耐火建築物は25年）以内
　（２）昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること※新耐震基準
（３）築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの
●住宅ローン控除については･･下記のイ．ロいずれかに該当すること
　イ．登録免許税、不動産取得税と同じく、木造20年以内、耐火構造25年以内
　ロ．新耐震基準（適合証明の添付）に適合していれば築後年数に限らず減税の対象になる

なんだか適用要件があれこれ複雑ですね。
簡単に記せば、
★いずれも、木造は築後20年、耐火構造は築後25年が基本要件。
★但し、不動産取得税に関しては、昭和57年1月1日以降に新築された住宅であれば築年数要件を充たすことになるのです。

※ところで、上記のいずれにも記載されている軽減適用要件の内の、
『築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの』とは･･
新耐震基準⇒1981年（昭和56年）制定
適用の為には、登録建築士の適合証明の添付が必要となります。
（昭和56年6月以降の新耐震基準による検査済証は不可）
※ここでいう「新耐震基準に適合する証明書」は、フラット35のローン利用時に要求される「適合証明書」とは異なります。
そして、取得前、2年以内に検査を受けたもので、取得後の証明は適用なし。
ということは、売買においては売主側で適合証明を受けなければならないということになります。
又、検査には、少なくとも建築時の平面図、マンションにおいては設計図書等が必要となり、尚且つ、経過年数的にみても、どれほどの割合で減税対象物件となるかは不確定であり、個別において関係機関との相談が必要です。
見解として、現実には、木造において先ず適合証明をとるのは無理でしょう。
マンションの場合も、専有部分だけでなく構造計算を含む全体の検査が必要であり、相当な調査費用が必要とされ、例え耐震適合証明を受けることができたとして、軽減額とそれを受ける為に要する費用の差にメリットはないということにもなります。
であれば、当該マンションの付加価値と財産的保持を考えて、管理組合にて検査機関による「耐震適合証明書」を受けておくこともひとつの手かもしれない。がしかし、証明書の有効は2年間となっている上、個別取引の為に管理組合の財産拠出ということもナンセンスなことでしょう。
　
※H23年度版（H23年12月16日記載）
※税要件はその都度権限機関においてご確認ください。

徒然

車両保険の更新でやって来た保険会社営業から示された継続提案書は、同一保証内容で、保険料が前回より若干アップしていました。

どうして？
と訊ねると、
「最近保証支払額が多く、経営に支障が出てきたので云々・・」の回答。

保険会社も電力会社も、自己責任の範疇を、簡単に値上げに転嫁する傾向が強い。
ある外資系生保なんぞ、変額年金保険を販売しはじめて間もなく自己都合で日本撤退。
いったい契約者はどうなるのか。
個人も中小零細企業も、自己責任において、努力の上に努力を重ねてやっているのに、大企業はほんにいい。

家電量販店ヤマダ電器が、準大手エス・バイ・エルを買収し住宅販売に参入。
これまで新築購入においては、住宅機器の選択は、販売メーカーに主導されたもので、客から見た選択肢は狭いものでした。
ヤマダ電気が住宅を販売するとなると、家電量販店の強みが発揮されて、消費者は、多少なりともコスト削減の恩恵を客は受けるかもしれません。

日々、慌しく変化していく世間です。

イオンが不動産仲介業に参入

あの流通大手イオンが不動産仲介業に参入するとのことです。

報道によると「イオンハウジング」の名称で、イオンのショッピングセンター内に仲介店舗を構え、住宅売買仲介やリフォームの斡旋販売をするようです。
仲介手数料の一部を、お店で利用できるポイント還元するらしく、その利用価値や、企業としての信頼性からして、その動向は一般不動産仲介業者の脅威となりそうですね。

しかし、中央の大手不動産会社より（まあ、大手はその採算性において積極的な地方進出はないでしょうが）ずっと地元に根ざす形で親しみも信頼性も細かな配慮もできそうで、消費者にとっては歓迎されるかもしれません。

かって、金融機関が一般仲介業務を始めるという話がありながら、業界の反発もあり立ち消えとなった経緯がありますが、いずれにしても、世情の変化に、不動産業界も、緩やかなうねりの中にあるのは否めません

Bar

■アーティストは、創作した8曲なり10曲なりを、万感の思いを込めてプロデュースする。
　やがて製作者の情熱が込められた1枚のCDが世に出るのだ。

　曲順は、何気なく1～終曲まで入っているのではなく、しっかり意図されている。
　その昔、シングルレコードにはA面、B面があった。
　A面は関係者がヒットを目論むものや、アーティストの思いが強いもの。
　B面は従的なもの。
　十分討議されて世にでる。
　そして、時として製作者の思惑とは裏腹に、思ってみなかったB面曲の方が世に大ヒットすることも
　ま まあるのである。

　やがて、時をおいて、創作を集めて「アルバム」が出される。
　1曲1曲、アーティストの思いが込められた集大成。

　昨今では、好きな音楽を簡単にダウンロードできたりする。
　あるいはCDをあれこれランダムに、容易く自分の好みに合わせてコピーすることも可能。
　CDも年々販売数を落としていっている。

　■ブルースバンドをやっているマスターが言う。

　「最近は、曲が簡単に扱われて残念」
　「これではアーティストも創作意欲をなくすだろう」

　「昔レコードの時代、盤に針を下ろす時の高揚感がたまらなかった」
　「そして、かける前も、聴き終わった後も、大切に盤を取り扱ったもの･･」

　カウンターの前、棚にはLPレコードがぎっしり収められている。

　二度目のブルースバー。
　此処では、同世代のマスターと、懐かしき曲の事で盛り上がるのだ。
　

　■ 棚に鎮座するラックスマンの真空管アンプ　。 　　　　　
　下段には、ブルーライトが美しいマッキントッシ
　 のアンプ。
　「やはり真空管のアンプはいいね～」とマスタ
　ーが言う。
　レコードもアンプも温もりがある。

　ゆず酒･･ハイボールを飲みながら･･
　ノスタルジックな夜の路地裏、バー空間。

　スピーカーからは、高校時代にバンドで弾いてい
　た、懐かしき「テル･ミー」ローリング・ストーンズ
　が流れてきた。

HPリニューアル準備中

今では企業HPは名刺代わりの程度の存在です。
企業情報としてあって当たり前。

当社がHPを立ち上げたのは随分前、不動産業界においても広く企業においても、まだまだ持っていないところが大半でした。
ですから、当時は面白いほど、HPを通じての問い合わせは、それなりに意識の高い層だったものです。
メールもネットも、今のように携帯電話程の身近な存在ではなかったわけですから。

広告には、新聞、そして情報誌や折込チラシ等の紙媒体が主流の時代が長く続きました。
新聞もネット利用の環境が整備されるにつれ、若い層は容易く最新の情報を仕入れることができるとともに、新聞購読者数も減るばかりのようです。
であれば、おのずと企業が利用する広告も、ネットやその他媒体に移行せざるをえないわけです。

ネットが普及してたかだか7、8年ですが、その広がりとともに著しく効果のあったネット広告も、今では一頃の紙媒体による情報のように、多くの情報サイトが入り乱れ、結果当時状況となんら変わらない形になってきたのは事実です。

例えば不動産業界においても、広告費における経費効率というものは、いつまでたってもいたちごっこの様相を免れることはありません。

情報媒体が広がる程、費用対効果は薄れるばかりでしょう。
SEO対策云々も、決して当事者側に立ったものではありませんし、どだいその効果を相手に負わせるものでもありません。

主の責任はあくまで依頼者側にあるわけで、大切なのは効果のでない混乱の中に翻弄されることなく、自らの立ち位置を見失わないことが肝心なのです。

情報収集の主役は、とっくに消費者に移っています。
旧態依然とした業者姿勢では、消費者の満足を得ることは到底できません。

専門業者としての価値作りを推し進めていきたいものです。

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モノレールで快適通勤しませんか？

10分間隔で出ているモノレール（始発駅だから必ず座れます）に乗って、小倉駅まで20分。
駅までは徒歩1分の距離。
福岡までもが快適な移動圏内の法人様向けマンション。

徒歩1分の場所にはスーパー。
学校、病院、公園・・と、住環境に適した立地が魅力です。

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所在地：北九州市小倉南区志徳2-6-15
北九州都市モノレール

物件詳細

フラット35

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローン「フラット35」が人気だ。
住宅ローンの貸出額が、昨年より20%も落ち込むなか、昨年よりより2.7倍も融資額を増やしているのが、この、最長35年、長期完全固定金利型住宅ローン「フラット35」。

変動、金利選択型固定・・民間金融機関の住宅ローンより、多少金利が高くても、全期間固定金利で、支払額が変わらないとうことで、安心が担保されます。
といっても、最近は、BKローンとの金利差をほとんど感じることはなくなりました。

取扱機関によって多少の金利差はありますが、例えば、10月実行金利で、2.16％~2.36％。
バリアフリー等、一定の優良住宅基準を満たせば、更に上記金利から、当初10年間▲1.0％となります。『フラット35S』

民間住宅ローンも長期固定等はあるわけですが、金利というのは貸出しリスクに連動するわけで、当然ながら、長期になればなるほど、リスク負担分としての金利がUPするというわけです。

しかも、融資を受けるための、保証料(借入額、借入年数、返済比率、勤務先、年収等による信用リスクからなるランク分けされる)も、
例えば2000万を30年借りた場合、約38万~60万(概算)+融資手続手数料となりますが、フラット35の場合は、一律105,000円となります。
また、融資額の2.1％の融資手数料を払えば、0.2％程度金利減も選択できます。

その他借入の為の要件として、建築士による適合証明書(作成料約5万)が必要となりますが、フラット35を利用できれば、購入しようとしている物件が、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準に適合しているということにもなるわけです。

但し、団体信用生命加入の保険金は、民間住宅ローンの場合、ローン支払額に融資先負担により組み込まれているが、フラット35の場合は、自己負担による年払いになります。
しかし、それでも全般的な有利感は十分あるでしょう。

2007年、それまでの住宅金融公庫は、独立行政法人住宅支援機構として新たな出発をしました。

BKよりやや低いとされる住宅金融公庫時代の過去28年間の金利推移は、最高5.50％で平均4.14％。

20年以上前には、民間ローンを含め、住宅ローンといえば、およそ5％～6％前後は普通だったような。

尚、住宅金融公庫の場合、民間より低い金利設定ではあったけれど、11年目以降は大幅に上がる、段階金利というものが設定されていました。

当初10年間を当面の照準にした資金計画は、11年目より予想を超えた方向に動かされる。
その様なケースも多々みられたものです。

又、例えば平成5年の当社資料をめくると、
とっくに忘れていたが、「ステップ償還利用」当初5年間「通常融資4.1％」「特別加算4.6％」などといった文言も目にすることができます。

いずれにしても、あの時代から比べれば、随分と低金利になったものです。
そしてその低金利が当然の如く客は馴らされてしまったけれど、やはり住宅ローンというものは、目先ではなく、長期的な生活設計の観点にたったものでなければなりません。

さて、再びのゼロ金利政策により当分は今の低金利が続くとして。
今の時代、借入額が少なく、借入年数も短いようであれば、変動金利選択もあり。
しかし、自らの生活設計に照らして、高額や、借入年数が長期に亘るようであれば、長期固定金利にも選択価値あり。
不安定な時代だからこそ、状況変化を考慮した安心確保は必要でしょう。


先日、当社が窓口となって申請しているフラット35のローン会社から夜11時近くに、融資実行の件で私の携帯にTELがありました。
「こんな時間まで仕事ですか？」
と聞きながら、
とにかく申し込み案件が多過ぎて、担当者は処理にばたついている様子でした。

振り返ってみれば、住宅金融公庫が終了する前の、2005年2月、
私は初めてこの「フラット35」を利用したのです。

当時は、新たな商品として、ちらほらその名前が出だしたばかりで、取扱として指定された銀行は数社であったし、当然自分の地盤を荒らすことになる競合として、窓口は、この商品を積極的に扱う気など、全くない気配でした。

私が扱うことになったのは、意識の高いお客様によってでした。
「こんなのがありますけど、利用できるならば・・」と、
相談された私は、あれこれ調べ、この出たばかりの、金融機関も行政も、まだ誰も知らず未経験のローン案件を仕上げたのです。
おそらく、福岡県では、私が第一号の案件取扱者ではなかったかと思われます。

適合証明書についても、誰も知らない。
金融機関も扱ったことがない。
融資側も未開のローンだったのです。

JAZZ

■ジャズ。決してジャズに造詣が深いといういことではありません。
いつ頃からでしょうか･･ずっと以前にとっかかりとして、いわゆる軽快で馴染みやすいメロディライ　　ンのジャズフュージョンというジャンルを聴き始めたのが私のジャズとしての足がかりだったでしょう か。それはジャズと言えるのかどうかわかりませんが。
例えばアール・クルーだったり。アールクルーの爽やかなサウンドは今でも身近に聴いています。

　二十年以上も前のこと、ある人に「これを聴いてみたら？」と勧められて購入したLPレコード。
演奏者も内容も全く知らないなか、ただジャケットがとても魅力的だったのを鮮明に覚えています　　。正直、このジャケットの魅せられて買い求めたようなものです。
これこそがJAZZの最初の出会いといえるかもしれません。
内容？もちろん新鮮で格好よく聴こえました。
しかしこれもフュージョンというジャンルですね。


チックコリア Chick Corea
Return to Forever
リターン・トゥ・フォーエバー


ところで私が最近はまっているのがビルエヴァンスのピアノ。
彼のピアノプレイは録音から50年近く経った今でも、その聴こえてくる音は色あせることなく瑞々しいものです。
切なく美しく、何度繰り返し聴いても感動を呼び起こさせてくれるのです。
いずれにしもジャズって、雰囲気があって、決して飽きることなく、最高の音楽だと思います。
数々の名演のなかでも私が好きなのは、I Will Say Goodbye と You Must Believe In Springの二つのアルバム。
このようなものに限らず、名画にしろ旅にしろ、人の心に悠久の安らぎをもたらせることができるものには、金銭には換えられない真の幸福感をもたらせてくれるものです。
やはり物質的なものより大切なのは心を満たすものでしょうか。

そうそう、キース・ジャレットのピアノもいいですよ。(^_^)


音楽を聴くことによって、喧騒の日常を自分なりにうまくリフレッシュしています。
■ システム
・プリメインアンプ
　marantz PM-17SA ver.2
・スーパーオーディオ ＣＤプレイヤー
　 marantz SA8400
・スピーカー
　 ortfon concorde 1614s

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★9/22　法人様で予約になりました。